Przekalkulowanie ceny jednostkowej, przy odchyleniu ilości prac

Zaktualizowano: lis 30

Wartość kontraktów budowlanych jest zwykle dopasowywana do odchyleń rzeczywistych ilości prac (obmiarów), od pierwotnych założeń (przedmiarów).


Zwykle też, ilość prac przemnażana jest przez odpowiednią cenę jednostkową. Jest to najprostszy sposób dostosowania ceny. Taki sposób ma jedną wadę, o której należy pamiętać i która nabiera znaczenia wraz z wielkością zmiany.


FIDIC (szczególnie czerwona księga z 2017 roku) dopuszcza zmianę ceny jednostkowej pod kilkoma warunkami, a jednym z nich jest fakt, że koszt dodatkowych prac będzie różnił się od kosztu podstawowej ilości prac – klauzula 12.3(b)(iii) „taka zmiana ilości zmieni jednostkowy Koszt tego elementu o więcej niż 1%; oraz” (ang. „this change in quantity directly changes the Cost per unit quantity of this item by more than 1%, and”).


Niniejszy artykuł porusza temat dostosowania ceny jednostkowej do zmienionej ilości prac, w przypadku gdy koszty stałe pozostają niezmienione.


Zagadnienie podzieliłem i opisałem w następujących częściach:

  • Struktura ceny jednostkowej,

  • Zachowanie ceny jednostkowej wobec zmiany ilości prac,

  • Przykłady kosztów stałych,

  • Przykładowy wyrok,

  • Przykład obliczeń (FIDIC RED 2017),

  • Manipulacje.

Struktura ceny jednostkowej

Cenę jednostkową poszczególnych pozycji przedmiarowych, na potrzeby tego artykułu możemy podzielić na:

  • Zysk, oraz

  • Koszty zmienne/bezpośrednie (zależne od ilości prac)

  • Koszty stałe (jednorazowe, lub zależne od czasu trwania projektu)


Koszty bezpośrednie/zmienne (direct) przedstawiają wartość prac, która zmienia się proporcjonalnie do ilości robót i może to być na przykład:

  • cena jednostkowa podwykonawcy, jeżeli stawka jest zastrzeżona jako stała,

  • koszt zakupionego kilograma stali, tony kruszywa, czy m3 betonu.

Koszty stałe (fixed) są kosztami, które zasadniczo nie zmieniają się wraz ze wzrostem ilości prac, a przedstawiają jednorazowe wydatki (np. gwarancja, mobilizacja) lub koszty zależne od czasu trwania projektu (biuro budowy, kadra). Koszty te są zwykle zawarte w cenie jednostkowej robót jako narzut.


Zasadniczo, przyjmuje się, że narzuty na koszty stałe rozdziela się jednakowo na wszystkie prace. Pomimo tego, wykonawcy często nie stosują proporcjonalnego podziału, starając się tak rozłożyć narzuty aby zmaksymalizować swoje korzyści (‘loading’) np. (i) ulokować najmniejszą część kosztów ogólnych w robotach spodziewanych do usunięcia, (ii) ulokować duży narzut w robotach, których ilość uważają za niedoszacowaną lub (iii) zwiększyć przychody we wczesnych fazach projektu. Takie zabiegi są rozpoznane przez sądy, wymagają ostrożności ze strony Inwestora i zostały opisane w ostatniej części artykułu.


Dla potrzeb przyszłych rozważań, muszę zaznaczyć, że czasami część kosztów stałych wyodrębniona jest jako oddzielne pozycje kosztorysowe.


Dodatkowo należy podkreślić, że koszt jednostkowy, o którym mówi klauzula 12.3(b)(iii) to nie tylko koszt bezpośredni/zmienny, ale także odpowiedni udział kosztów stałych. Wskazuje na to definicja Kosztu.


1.1.19. „Koszt” oznacza całość wydatków we właściwy sposób poniesionych (lub do poniesienia) przez Wykonawcę w trakcie realizacji Kontraktu, na Placu Budowy lub poza nim, wraz z podatkami, narzutami i podobnymi obciążeniami, ale bez zysku.



Zachowanie ceny jednostkowej wobec zmiany ilości prac

Koszty zmienne stanowią największą część kosztów robót. Z tego względu, jeżeli zmieni się ilość prac, to rozliczanie na podstawie cen jednostkowych jest łatwym w użyciu i wygodnym przybliżeniem. Należy pamiętać, że ten łatwy sposób jest tylko przybliżeniem.


Rozliczenie na podstawie cen jednostkowych, nie uwzględnia faktu, że część kosztów pozostaje na niezmiennym poziomie. Zwykle te niezmienione koszty mają relatywnie mały udział w cenie, a przybliżony sposób rozliczania prac jest ułatwieniem zagwarantowanym umową.


Poniższy wykres przedstawia porównanie sprawiedliwej ceny z wartością przybliżonego rozliczenia, w zależności od ilości prac.



Im większa wartość „zmian”, tym większego znaczenia nabiera „niedokładność” jaką wprowadza rozliczenie na podstawie ceny jednostkowej. Jeżeli „zmiana” zakłada zaniechanie robót, Wykonawca pozbawiony zostaje części kosztów stałych. Jeżeli zmiana zakłada wzrost ilości prac, Inwestor płaci nienależne koszty stałe.


Poniższy graf przedstawia jak zmieniają się koszty jednostkowe, przy zmianie ilości prac.



Rozliczając prace proporcjonalnie do ceny jednostkowej, nie uwzględniamy zachowania kosztu jednostkowego (żółta linia).


Pomimo tego, w rozmowach zawodowych, spotykam się z pierwszą reakcją zakładającą że koszty stałe rosną wraz ze wzrostem ilości prac. Najczęstszym uzasadnieniem jest fakt, że standard kosztorysowania zakłada narzut proporcjonalny do ilości prac.

W związku z takimi wąpliwościami podkręślę, że:

  • za koszty zmienne przyjmuję zarówno bezpośrednie koszty materiału, jak i część kosztów pośrednich, która jest zależna od ilości prac np. koszt transportu materiałów,

  • za koszty stałe przyjmuję te, które nie zmieniają się przy zmianie ilości prac,

Poniżej przedstawiam kilka przykładów.


Przykłady kosztów stałych


Najłatwiejszym przykładem są roboty, które (i) nie znajdują się na ścieżce krytycznej projektu, (ii) rozliczane są według stałej ceny jednostkowej podwykonawcy, a (iii) koszty stałe generalnego wykonawcy nie wzrastają wraz ze wzrostem ilości robót. Np. wykonywanie kostki brukowej przed budowanym uniwersytetem, lub większa niż zakładano wycinka drzew. W takich przypadkach zakontraktowany podwykonawca zwykle rozliczany jest na podstawie stawek jednostkowych, a ze względu na brak dodatkowych obowiązków generalnego wykonawcy - koszt stały biur czy kadry budowlanej pozostaje niezmienny.


Podobna sytuacja mogłaby zdarzyć się, gdyby wykonywanie betonowych ścian rozliczane było za każdy m3 wbudowanego betonu. Przy zmianie grubości ściany, koszt deskowań pozostaje na stałym niezmiennym poziomie.


Kosztem stałym jest na przykład rezerwa na ryzyko, lub taka część przychodu, z której wykonawca pokrywa koszty funkcjonowania centrali firmy. Skoro umową, strony zagwarantowały pewną pulę pieniędzy na funkcjonowanie centrali wykonawcy, to w przypadku gdy zmiana wynika z ryzyka zaakceptowanego przez obie strony (np. dla FIDIC red 2017 - odmienne warunki gruntowe) to nie ma powodu aby tę zagwarantowaną pulę zwiększać (ofc zakładając, że nie wydłuży się realizacja projektu).


Wyrok i komentarz

Wyrokiem potwierdzającym konieczność uwzględniania części stałej kosztów jest Maeda Hitachi Yokogawa Hsin Chong Joint Venture v The Goverment of Hong Kong Special Region (2012). Sprawa opierała się o warunki kontraktowe Goverment of Hong Kong General Conditions of Contract for Civil Engineering Works (1999 Edition), które w zapisach dotyczących zmiany cen pokrywają się z FIDIC. Sąd w tej sprawie wyraźnie podkreślił, że cena obliczona na podstawie stawki jednostkowej może być nieracjonalna po zmianie ilości prac, ponieważ stawki jednostkowe zawierają część kosztów stałych.


W poniższym fragmencie, sąd podtrzymuje orzeczenie arbitra, który odpowiednio dostosował cenę, w przypadku zmiany ilości robót:

If an item of fixed cost inherent in an activity covered by the rate is unreasonable when applied across a much larger quantity, so that it can be re-rated, there seems to me to be no good reason in logic or principle why the same should not apply to an item of fixed cost which is not related to that activity but which, when applied across the increased quantity, will simply otherwise produce a pure windfall for the contractor. The rate would, in those latter circumstances, be just as unreasonable as in the former circumstances. (…) As explained, it is an inherent part of the exercise under GCC 59(4)(b) to examine how a rate is built up. Irrespective of whether the contractor discloses his build-up (which only goes to how the matter is dealt with in terms of evidence), the approach of the arbitrator is correct in principle. In the case of a composite rate, the profit element is reflected in the unit rate for each individual activity grouped under the item. Thus, there is no question of the arbitrator depleting the contractor’s legitimate profit in his re-rating.”


Przykład obliczeń

Czerwona księga FIDIC z 2017 roku pozwala na zmodyfikowanie ceny jednostkowej robót, w przypadku znaczących zmian. Poniżej posłużę się przykładem aby pokazać w jaki sposób można dostosować cenę.


Załóżmy, że:

(i) wartość kontraktu wynosi CP=50 000 000,

(ii) wartość rozważanych prac to ok. IP=2 500 000, (to około 5%CP),

(iii) koszty stałe wynoszą 500 000 (tj. ok. 20%IP oraz 1%CP),

(iv) dla uproszczenia zysk=0,


Rozważmy dwa przypadki:

A. Wzrost ilości prac o 100% - na podstawie rozliczenia przybliżonego, Wykonawca otrzymałby nienależne wynagrodzenie w wysokości 1%CP.

B. Zaniechanie prac - na podstawie rozliczenia przybliżonego, Wykonawca zostałby pozbawiony oczekiwanego wynagrodzenia w wysokości 1%CP.


Klauzula 12.3(b) zezwala na modyfikację prac w przypadku spełnienia 3 warunków:

(i) ilość prac zmienia się o ponad +-10%,

(ii) zmiana przemnożona przez stawkę przekroczy 0,01%CP,

(iii) zmiana zmieni koszt jednostkowy elementu o więcej niż 1%:

  • koszt jednostkowy przed zmianą: 2 500 000

  • koszt jednostkowy po zmianie: (2*2 500 000 - 500 000)/2= 2 250 000

zmiana kosztu jednostkowego (2 250 000 / 2 500 000)-100% = -10%.


W obu przypadkach, zmiana uprawniałaby do zmiany ceny jednostkowej. W pierwszym przypadku cena jednostkowa, dla dodatkowych ilości prac zmniejszyłaby się o 500 000, względem pierwotnej ceny. W drugim przypadku Wykonawca byłby uprawniony do wypłaty spodziewanych pierwotnie nakładów na koszty stałe i zysk.


Manipulacje narzutami

Wykonawcy składając ofertę nie ujawniają struktury poszczególnych cen jednostkowych – tj. jaki udział w cenie zawiera rezerwa na ryzyko, zysk, czy narzut na koszty ogólne.


Zasadniczo, narzuty powinny być rozdzielone proporcjonalnie pomiędzy wszystkie prace. Z drugiej strony, już na etapie składania oferty możemy odkryć, że (i) projekt jest wadliwy, (ii) przedmiary są niedoszacowane, (iii) będziemy optymalizować technologię. Dlaczego nie rozłożyć narzutów w taki sposób, aby uzyskać korzyści w przypadku zaistnienia tych zmian?


Sądzę, że każdy profesjonalista zdaje sobie sprawę z takich praktyk. Co ważne, rozpoznają je też sądy.

Ilustrację sprawy oddaje fragment wyroku (Sist Constructions v State Electricity Commission of Victoria [1982]), znaleziony w Hudson’s Building and Engineering Contracts:

“The need for some contractual provision, either requiring the builder to act reasonably in pricing the bill or empowering the person administering the contract to reject the rates in the price bill, arises from the notorious practice of those who tender for building and engineering contracts of marking what has been described as an unbalanced bid, that is to say, of pricing the bid in a wat in which, without affecting the amount of tender, is calculated to tenure to their financial advantage. A tenderer may put down low rates of quantities are likely to be less than the billed quantities, and high rates for items where he believes the ‘as built’ quantities will exceed the quantities in the bill. He may also increase his rates for early work and reduce his rates for later work in order to give him a substantial cash flow at an early stage. The practice is also known as ‘loading’ the rates. It is referred to in many of the textbooks.”


Przykłady można mnożyć, poniżej przedstawiam dwa, a w przyszłości może rozszerzę katalog.


A. Dwa rodzaje wzmocnienia gruntu.

Wykonawca w ofercie wycenił dwa rodzaje wzmocnienia gruntu np. poprzez stabilizację, lub poprzez wymianę. Jeden z nich jest zawyżony. Wystąpiły nieprzewidywane warunki gruntowe i konieczne jest wzmocnienie gruntu. Wykonawca wdraża metodę, która przy ‘kalkulacji na podstawie ceny jednostowej’ uprawni go do bardzo dużej marży.


W sytuacji odmiennych warunków gruntowych, na podstawie FIDIC red 2017, Inwestor zobowiązany jest do zapłaty Kosztów (rzeczywistych) bez zysku. Jeżeli zmiana uprawnia Inwestora do zmiany ceny jednostkowej (np. jest wyższa niż 0,01% Zatwierdzonej Kwoty Kontraktowej wg. FIDIC red 2017) to Inwestor może zastosować nową stawkę. Przykładem takiej stawki może być cena jednostkowa podwykonawcy plus koszt pośredni, jeżeli Wykonawca wskaże i uzasadni koszty pośrednie.


B. Zwiększenie profilu ścianek szczelnych.

Wykonawca wycenił dwa rodzaje ścianek szczelnych montowanych tę samą metodą. Teoretycznie różnica w wartości prac powinna wynikać z kosztu kilograma stali. Analizując ofertę zauważyć można, że cięższe ścianki są nieproporcjonalnie droższe, a lżejsze rażąco tanie.

Przed realizacją uznano, że lżejsze ścianki są zbyt wiotkie i należy je zmienić. Jeżeli zmiana spełnia warunki zmiany ceny jednostkowej – należy ją zmodyfikować. Do wyboru mamy:

(i) zastosowanie rażąco wysokiej ceny dla cięższych ścianek, lub

(ii) zwiększenie ceny lżejszych ścianek o odpowiedni koszt stali,

W tym wypadku używając drugiej metody zachowujemy koszty stałe, czy narzuty na poziomie ‘oczekiwanych’ przez Wykonawcę i zapobiegamy bezpodstawnemu wzbogaceniu. Druga metoda mniej korzystna dla Wykonawcy, ale sprawiedliwa.

45 wyświetlenia0 komentarz

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie